多头管理监管是什么意思（多头管理的解决方案）

针对群租房问题，住建部早在2011年就发布了《商品房屋租赁管理规定》，根据根据该规定，原设计用房应为最小的出租单位。去年6月，济南市出台《济南市租赁住房居住安全管理办法（试行）》，规定不得改变原有房屋空间布局结构用于出租。虽然国家和济南市已明确禁止群租房，但相关部门在实际整治中却存在诸多难题，如入户取证难、执法缺少依据、法律责任不明晰等，而且群租房涉及住建、城管、消防等多个部门，多头管理容易导致权责不清，让群租房的监管掉入空子。

人口涌入带来租房需求

房屋中介为不惜违法加隔断

一个地区要快速发展，离不开充沛的劳动力资源。近几年来，济南经济快速发展，人口集聚能力不断增强，大量外来人口涌入。今年6月，济南市发布的第七次全国人口普查公报显示，济南市常住人口达到920.24万人，与2010年的811.25万人相比，十年共增加108.99万人，增长13.44%。人口的增长必然带来住房需求的增加。

在增长的人口中，劳动年龄人口居多。由于刚参加工作，年轻人手中没有太多钱，而外地来济务工人员收入也不高，上述两个群体大都没有能力买房，也难以租整套房。虽然群租房存在私拉电线、堵塞通道等安全隐患，火灾等安全事故时有发生，但由于价格低廉，仍然受到低收入群体的欢迎。据知情人士透露，目前仅高新区就有4000多套群租房，在一些居民小区里，一栋楼上甚至存在多套群租房，给业主带来烦扰。

大量外来人口涌入，也催生了济南的房屋租赁市场。为了多，一些房主将闲置的房屋打上隔断对外出租，更多房主是把房子租给“二房东”，后者再进行分隔出租，赚取不菲的差价。近几年来，济南冒出了很多房屋托管机构和专门从事转租生意的“二房东”，游走在监管和安全边缘。

据历下区姚家街道办事处物业科相关工作人员介绍，近期他们处理了很多关于群租房的投诉，在工作中他们发现，房主个人对外出租群租房的情况较少，只有10%左右，70%-80%的群租房都是房屋中介机构出租的。“房东为了省事，把房子租给中介机构，一签就签好几年，中介给房东一个月3000多元，他起码得赚7000元才能回本，只能靠打隔断增加房间。”

舜华路街道办事处综合行政执法办相关负责人也表示，在整治群租房的过程中，他们和很多房屋租赁公司聊过，据房屋租赁公司透露，如果按照房屋原有的空间结构出租，不打隔断的话，三个卧室租过来再原封不动地转租出去，加上人工管理什么的，基本上就不了，肯定不会有中介公司从事房屋租赁行业。

多头管理致监管缺位

小区群租房问题屡禁不止

针对群租房乱象，去年6月，济南市出台了《济南市租赁住房居住安全管理办法（试行）》，治理租房租赁市场的责任单位包括济南市住建局、济南市城管局、济南市局、济南市消防支队以及各区县等多个部门。

多部门参与治理群租房，意味着执法时可以多部门联合，但多头管理也容易导致权责不清，“谁都可以管，谁都可以不管”。有街道办事处表示，治理群租房的主体为执法部门，街道办只是属地管理，发挥“吹哨人”作用，召集协调其他执法部门，但实际上很多工作最后都落到街道办的头上。“能管的部门你不管，你让没有权力的部门去管，怎么管啊？我们连个执法证都没有。”该工作人员直言。

另外，作为小区的管理方，物业把守着小区的大门，且掌握着每户业主家的装修情况，在群租房形成和整治过程中，能起到非常大的作用。但实际情况却是，很多小区物业并未起到应有的监督作用。

“装修不是一天两天的事，如果物业及时巡查，发现群租房就上报给相关部门，相关部门可以要求房东立即整改，在住进去人之前还有很多整治手段，住进去人之后就比较麻烦了，既要留出时间给租客搬家，还涉及到退租金和押金等问题。如果物业在门口把装修卡死，小区一开始就不会有群租房。”舜华路街道综合行政执法办相关负责人表示。

不过，物业也有自己的理由。一方面，他们认为自己没有执法权，看到业主在室内打隔断只能劝阻，业主不听他们也没办法。另一方面，在小区刚交房集中装修阶段，即使发现了群租房的施工队伍禁止他们入内，担小区里还有其他施工队，业主完全可以再找一个队伍，无法完全禁止。

针对小区里的群租房问题，历下区华润昆仑御小区物业负责人告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者，按照规定，业主装修需要向物业报备。在交房时他们就向业主做过明文提示，室内不允许做隔断，也不允许群租，但有业主为了逃避检查，给物业提供的装修设计图是正规的，而在实际施工中加入隔断。而物业作为服务企业没有执法权，他们能做的就是给当事业主下通知，然后上报给社区居委会和街道办事处。

而高新区汉峪新苑南区的物业经理则表示，如果业主只是简单的室内装修，他们不管，但如果是动了承重墙肯定不行。“如果是动承重墙改变结构是不允许的，像是做一些装修，做个小木隔断，这不叫改变它的用途，这种情况不牵扯到主体结构。”该物业经理称。

此外，物业经理还表示，如果小区群租房里存在乱接电线的情况，存在消防安全隐患，他们可以去查。如果群租房被投诉有扰民的问题，他们也可以去协调，让租户晚上10点尽量以后别出声。至于取缔群租房，目前他们没有办法，因为住宅都是村民自己的房子。

现行文件规定不完善

基层部门称执法缺少依据

根据《济南市租赁住房居住安全管理办法（试行）》，租赁房屋不得改变原有房屋空间布局结构，不得将客厅、餐厅隔断及厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室等非居住空间出租用于居住的，不得将原设计的房间（卧室）分割、搭建后出租的，不得按床位出租的；成套住房按间出租的，单间居住人数不得超过2人的；单间人均建筑面积不得少于10平方米。

虽然文件中已对群租房的认定作出明确规定，但该文件并没有对治理群租的主管部门、取证规范、处罚对象等作出明确规定，从而让相关部门在执法时“捉襟见肘”。

首先是入户取证难。据舜华路街道办综合行政执法办相关负责人介绍，目前不管是行政法规还是等部门，如果没有确凿的证据，在未经允许的情况下是不能入户的，这对整治群租房造成了很多困难。因为不能入户就意味着连初步的认定都没有，后续的强制拆除和处罚更是没法往下走，这也是困扰群租房执法的一个最重要问题。

姚家街道办物业科的工作人员告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者，为了核实群租房的情况，他们白天去了之后晚上又去，有时候熬到凌晨一两点，怕打扰其他居民还不敢使劲敲门，但敲来敲去人家就是不开，有时候和派出所民警一块儿去，租客也不开。“人家就是不给你开门，你有什么办法？”

其次是违规认定难。比如，住建部门下了整改通知，需要现场认定，但很多群租房里打的隔断都是板子和空心砖，想要认定是违规的就得找到房屋的原始结构图，找出哪里是承重墙。“别说老房子了，一些新房子也找不到原始设计图。”姚家街道办物业科的工作人员说。

再者是执法配合难。舜华路街道综合行政执法办相关负责人给记者算了一笔经济账：房主为了省心，把房子租给托管公司能拿到房租，而托管公司通过打隔断对外多出租房间获得额外收益，而这种隔断间很便宜，满足了很多租客的需求，“我们整治群租房，实际上是损害了他们三方的利益，这三方不配合执法，我们就面临很多困难，联系中介联系得多了，电话还经常被中介拉黑。”

另外，《济南市租赁住房居住安全管理办法（试行）》中虽然规定非法人组织、自然人出租住房或转租达到10间以上的，应当依法办理市场主体登记。但在实际中，一些“二房东”为逃避监管，不注册公司，找两个业务员就开始收房，这是最难监管的。而对于此类行为该如何查处，文件中并未提到。

最后是法律责任方面，虽然文件中提到了各部门的职责，但在最后的“法律责任”一章并无明确规定，仅规定“相关职能部门依据有关法律、法规、规章追究法律责任并进行处罚”。“出租人未主动主动到所在社区、物业办理住房租赁登记手续及登记承租人信息该怎么处罚？承租人未按规定向派出所申报居住登记该怎么处罚？房屋中介机构将房屋打隔断对外出租该怎么处罚等？没有具体规定我们就没有执法处罚的依据。”舜华路街道办综合行政执法办相关负责人表示。

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者注意到，《济南市租赁住房居住安全管理办法（试行）》只有两年的有效期，有效期至2022年6月2日。虽然目前相关部门还是按照现行文件规定来执行，但明年6月2日之后，济南该如何监管群租房，会不会再出台其他相关文件法规，目前还不得而知。